小心“房子归你，但你也住不了”！买二手房千万要注意这一点

妻子将房子赠与弟弟

许诺丈夫李先生仍可居住

发现妻弟将房子挂网上卖

法官提醒

买二手房千万要注意这一点

民法典出台前，甲老太太的此种想法很难完全通过现有制度予以全面保障。其虽可通过赠与或者买卖的形式在生前将房屋过户给子女，但其在过户之后即丧失了房屋所有权，此后子女如若再将房屋出售，必然影响老太太在此房屋中的居住，难以实现其老有所依、住有所居的目的。

民法典出台后，甲老太太的愿望即可以通过设立居住权予以实现。甲老太太可以与子女签订设立居住权的合同，约定在甲老太太将房屋过户给子女之后，仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。在甲老太太将房屋所有权过户给子女的同时，子女亦应对于该合同设立的居住权为甲老太太办理居住权设立登记。由此既可以满足父母欲意在有生之年即将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能够保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被不孝子女撵出房屋造成居无定所的困顿局面。在居住权设立之后，即使遇到了不孝子女，父母亦可以通过行使居住权的物权保护属性，排除不孝子女对于父母正常占有使用房屋的居住权的妨害，亦可以防止不孝子女将房屋出售后新的房屋所有权人向老年人主张腾房的权利。

民法典出台前，此种约定虽然可以在一定程度上促使男方在约定期间支付折价补偿款，但如若碰到“人品堪忧”的对方在取得房屋所有权之后将房屋另行出售，并隐匿房款拒不支付折价补偿款的情形，此种约定则很有可能落空，难以实现女方如期取得房屋折价补偿款的目的。

民法典出台后，女方小丙即可以通过与男方小乙约定设立居住权的方式，更好地保护己方的利益。双方可以在离婚时协议约定房屋归男方所有，男方应当向女方支付一定数额的房屋折价补偿款，并且女方在男方足额给付前述房屋折价补偿款之前对于该房屋享有居住权。此后，女方在将该房屋所有权完全过户给男方的同时，可以要求男方给女方办理居住权设立登记，居住权的存续期间以男方向女方全额支付一定数额的房屋折价补偿款为限。此后，女方虽失去了该房屋的所有权，但可以在该房屋内居住，直至男方向其全额支付完毕房屋折价补偿款，双方方可再行将该居住权登记予以注销。在居住权存续期间，女方对于房屋所享有的居住权可以对抗男方的房屋所有权，即使男方将该房屋另行出售，因为该居住权已经登记，女方对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。

民法典出台前，老丁如果想在其死后给戊提供居所保障，只能通过遗赠或签订遗赠扶养协议的形式，将房屋所有权过户给戊。但此种形式必然导致房屋所有权旁落子女之外，实践中可能会有子女予以反对，容易引起亲属之间的误会和矛盾。

民法典出台后，老丁可以在设立遗嘱的同时，在遗嘱中明确在该房屋上为戊设立一个居住权，居住权的存续期间以戊的有生之年为限。如此一来，在老丁百年之后，子女可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权，但与此同时，子女也需要按照遗嘱的内容承担在该房屋上为戊设立居住权的义务。戊有权凭借包含设立居住权的意思表示的遗嘱去办理居住权设立登记，在登记之后，老丁的子女需要保证戊在有生之年有权继续在该房屋内居住，不得予以妨碍。