首策刘浩阳律师：断供房突然“暴增”！疫情之下，二手房买卖合同中，如何维护购房者的利益。

笔者经常听到有人这样诉说，在这疫情严重的春天，失业，房贷，房租，生活，孩子补课，伸手就需要钱的年代，人生不知何去何从。网上公布数据显示，截止到2022年，全国断供房已经达到200万套，从2019年下半年开始，住宅价格暴跌，尤其是在二手房买卖合同中，出售方违约案件很多，对于已付定金/部分购房款的，购房者是选择解除合同还是要求出售方继续履行房屋买卖合同？对此问题，很多人存有疑问

基础案情：

2018年11月10日，买受人张女士与出售方李先生由中介公司居间签订房屋买卖（居间）合同，约定李先生将位于荥阳市中原路与商隐路交叉口东南侧大溪地住宅三期一套房屋出售给张女士，房屋价款为81万元，双方就相关权利义务作出了详细的约定。合同生效后，张女士支付了被告45万元的房款（含定金）。后李先生将房屋交付张女士，并办理了物业、水电气的交割手续。张女士接收房屋后即装修入住。

因李先生未按照约定向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行结清案涉房屋的抵押贷款，致使房屋现仍处于抵押状态；又因李先生未按时偿还房屋月供贷款，致使作为李先生按揭贷款债务保证人的第三人清华大溪地置业有限公司代被告偿还了部分房屋贷款，以上均是本案房屋买卖合同无法继续履行的关键因素。

经不动产登记中心查询结果显示，李先生未取得该房屋不动产产权证，该房屋产权归于第三人郑州清华大溪地置业有限公司名下。李先生于2016年1月8号与中国建设银行股份有限公司河南省分行办理抵押登记，抵押金额：406000元。至2021年11月10日止，涉案房屋银行贷款尚有365969.13元未清偿，并且第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行持续扣除第三人郑州清华大溪地置业有限公司贷款保证金。由于李先生未按约定到房管部门进行面签并拒不清偿银行贷款，导致房屋无法办理产权变更手续。

律师分析：

一、买卖双方签订房屋买卖合同是否已经成立生效？

   根据《民法典》第五百零二条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。所以，当买卖双方就房屋买卖条件达成一致意见，并签署买卖合同后，双方的房屋买卖法律关系就已经成立。 

二、在出售方违约情况下是选择解除合同还是要求继续履行合同？其中的风险如何把控。

解除合同：经与张女士沟通后发现，张女士在购买该房屋时已支付45万元购房款，出售方李先生对外债务较多，如果选择解除合同，李先生能否退还购房款、装修损失、违约金支付等都将成为问题。同时又因为该房产在银行有抵押贷款，如解除合同，案涉房屋经法院拍卖后，需优先清偿银行债权，后续可能会出现张女士钱、房两空的情况，因此解除合同对张女士的权益保障来说风险很大。

继续履行合同：因李先生断供，导致银行扣取置业保证金。张女士在该房屋买卖合同中剩余房款36万元未支付李先生。如选择继续履行合同，可对案涉房产做诉前保全措施，起诉要求继续履行买卖合同。张女士代李先生向第三人（银行、置业公司）清偿贷款和扣除的置业保证金后，可要求银行对案涉房产办理解除抵押登记手续，要求置业公司与李先生配合张女士办理房屋过户登记手续。同时张女士代偿的贷款及置业保证金也可在张女士应向李先生支付购房款中予以扣除。

但是这里仍然存在一个问题：张女士是否可以代李先生代为清偿债务从而消灭案涉房产上抵押权。

因本案发生在民法典实施之前，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。当时生效适用的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。据此，张女士完全可以代李先生偿还银行债务，从而消灭案涉房产上的抵押权，继而实现房产转移的目的。

基于以上分析，律师为张女士设计出了尽可能完善的诉讼请求：

1、判决被告李先生继续履行双方签订的房屋买卖（居间）合同；

2、判决被告李先生、第三人（银行、置业公司）在原告张女士清代为（垫付）偿银行债务后协助张女士办理房屋银行按揭贷款抵押注销手续；

3、判决张女士代被告李先生清偿第三人置业公司债务、第三人银行按揭贷款后，被告李先生和第三人置业公司协助配合10日内将涉案房屋过户至原告名下；

4、判决被告李先生支付张女士违约金20万元；

5、本案诉讼费、律师费、保全费及诉讼财产保全担保保险费用

由被告李先生承担。

法院认为：

本案所涉的《房屋买卖（居间）合同》，系各方自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。

关于原告代为清偿的问题，一是第三人银行之所以办理抵押登记是为了担保金融借款合同债权的履行，其目的为金钱债权的担保，二是依照物权法第一百九十一条规定，受让人依法可代为清偿债务消灭抵押权，三是本案被告至今未向银行办理解押手续，四是依据原告的起诉状及陈述，原告愿 意代被告清偿该债务，亦不侵犯抵押权人利益，故对原告代被告清偿该债务（以建行电脑系统显示还款日的所剩贷款本息 数额为准）的诉讼请求，本院予以支持。

原告代为清偿建行债权后，该行应当办理解除抵押登记手续，届时，被告应予以协助办理。案涉房屋未能办理不动产权证书的重要原因系被告未能依约还贷，导致置业公司被扣划保证金所致，被告对此应当承担责任。原告作为案涉房屋实际使用人，为避免其个人合法权益受到影响，同意代为还清置业公司为被告垫付的款项，原告代为清偿垫付款后，依约被告应当积极办理不动产权证书，并协助原告办理产权过户手续。

最终判决：

一、李先生继续履行与张女士及中介公司签订的《房屋买卖居间合同》；

二、张女士于本判决生效之日起十日内代李先生支付第三人建设银行涉案房屋银行贷款余款（以该分行电脑系统显示的实际还款日所剩贷款本息数额为准）；

三、第三人建设银行、李先生于上述第二项义务履行完毕后十日内办理本案所涉房屋的解除抵押手续；

四、张女士于本判决生效之日起十日内还清第三人置业公司为李先生垫付的款项；

五、李先生待上述第二、三、四项履行完毕后三十日内办理房屋的不动产权证书，第三人置业公司配合提供相应手续；

六、李先生于取得上述房屋不动产权证书之日起三十日内与张女士协同办理上述房屋不动产权转移登记手续，将房屋过户至张女士名下；

七、李先生于本判决生效之日起十日内支付张女士违约金 20000 元、律师费 16000 元，保全担保费 2000 元，共计 38000 元；

法院执行：

通过法院执行，该房屋已顺利过户至张女士名下。

律师总结：

在当前普遍受到疫情影响的经济形势下，若买受人与出卖人已签署具备房屋买卖必备条款的合同且已付定金/部分购房款，出卖人违约拒不配合办理房屋产权过户的，买受人可以根据实际情况选择要求解除或继续履行合同，但在作出选择之前建议先咨询专业律师，由律师对案情了解分析后，帮助您作出更佳的处理方案。

刘浩阳，男，汉族，生于1991年11月13日，住河南省郑州市惠济区，执业证号：14101202110374006。2015年毕业于河南城建学院法学院，法律本科学历，学士学位。有较长时间的法务实践，在公关洽谈，合同管理、财产调查，起草文书等方面经验丰富。主要涉及的法律专业领域包括合同审查、继承、婚姻家庭、交通肇事、房地产等民事纠纷，及行政诉讼案件。联系电话：13523570454同（微信号）。