首策董轩律师：执行异议之诉中商品房认购合同是否符合“已签订合法有效的书面买卖合同”

执行程序启动后，执行异议之诉是民事诉讼法赋予案外人维护自身合法权益的救济途径。若要达到排除强制执行的目的，案外人首先应当向法院提交的书面证据即为商品房买卖合同（必要而非充分条件）。基于商品房买卖的特殊性，为了固定交易，在签订商品房买卖合同前，交易双方往往会预先签订认购合同。本文通过对最高院相关判决书、裁定书的检索，在执行异议之诉中，从实务角度对认购合同是否属于商品房买卖合同予以说明。

笔者通过北大法宝检索平台，以上图标注的关键词为检索条件，共计检索到相关案例58篇，其中最高法案例56篇，法院认为部分不涉及商品房认购合同与商品房买卖合同关系的案例22篇，本文参考案例共计34篇。

为了判断异议人的主张是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，需要认定商品房认购合同实质上是否属于商品房买卖合同。通过对上述34篇案例的分析，最高院关于商品房认购合同是否属于商品房买卖合同的观点分为两种，第一种观点认为商品房认购合同内容只有具备《商品房销售管理办法》（以下简称“办法”）第十六条第二款列举的所有项，才属于商品房买卖合同；第二种观点认为商品房认购合同只要包含办法第十六条第二款规定的部分项，即属于商品房买卖合同。

对于第一种观点。

案例一，王奎全诉黄卿安公司案外人执行异议之诉再审案【(2017)最高法民申574号】，最高院认为“从内容上看，《认购商品房协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《认购商品房协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认定王奎全与天意公司订立的《认购商品房协议书》属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。”

案例二，杜世英与安徽德合典当有限公司案外人执行异议之诉纠纷再审案【(2021)最高法民申1614号】，最高院认为“……从认购书的内容看，认购书也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当包括的房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、房屋交付时间、违约责任等主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第五条规定的情形，故不能认定杜世英与海拓置业公司成立了合法有效的商品房买卖合同，……”

案例三，秦宁与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司案外人执行异议之诉纠纷再审案【(2021)最高法民申3575号】，最高院认为“根据原审查明的事实，秦宁与金中海公司没有签订正式的商品房买卖合同，而是签订了认购协议书，该协议书未对案涉房屋交付条件及日期、产权登记、面积差异处理以及违约责任等合同主要内容作出明确约定，不符合有关法律法规的规定;且上述协议书还约定双方须订立正式的商品房买卖合同，但双方又未签订正式的商品房买卖合同。故原判决据此认定，案涉认购书不是正式的商品房买卖合同，双方并无签订合法有效的书面买卖合同，秦宁的诉请不符合《执异和复议规定》第二十九条的规定，并无不当。”

对于第二种观点。

案例四，北京长富投资基金、陈红伟申请执行人执行异议之诉二审民事判决书【(2018)最高法民终1297号】中，最高法认为“案涉《定购书》载明了双方当事人的基本情况，房屋的基本情况，包括位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等商品房买卖合同应具备的要件，且已实际履行，应认定案涉《定购书》的性质为商品房买卖合同。”

案例五，中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司与任柏年等申请执行人执行异议之诉纠纷上诉案【(2021)最高法民终787号】，最高院认为“案涉《商品房认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，同时任柏年依约交付了房款，智霖房地产公司并出具了《收款收据》。根据《商品房买卖合同解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原判决认为该《商品房认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，并无不当。”

通过上述案例可知，针对同类案件，不同法官对相同法律条文的理解存在不同，进而导致不同的裁判结果。而且，对于第二种观点，实务中并没有统一标准，即商品房认购合同至少包含办法第十六条第二款给定的哪些项才会被认定为商品房买卖合同，进而认定“已签订合法有效的书面买卖合同”。对此，笔者为了尝试寻找第二种观点可能的认定标准，扩大了案例检索范围，找到了一份甘肃省天水市中级人民法院商品房预售合同纠纷案判决书【(2014)天民三终字第5号】。关于该案商品房预售认购书是否可以认定为商品房买卖合同的问题，天水市中级人民法院认为“对上述法律规定的理解，即要将商品房预售认购书认定为商品房买卖合同，应当至少具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的十三项中的前五项，才能使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，此外，上述五项属于必须由双方当事人自主协商方能确定的事项，在未经双方自主约定的情形下，无法通过司法手段进行补缺。”

笔者赞同天水市中级人民法院上述意见。首先，认购合同的存在是由现实因素决定的，为了固定交易，开发商与购房人往往会签订条款相对简单的认购合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条也为认购合同的存在提供了法律依据，如果一概按照是否具备办法第十六条第二款全部内容来判断，对于购房人过于严苛。其次，根据办法第十六条第一款，商品房买卖必须签订书面的商品房买卖合同，而合同目的在于保护商品房所有权的获得和价款的获得，办法第十六条第二款前五项的内容能够达到使商品房交易处于稳定明确的状态，缺失的后八项内容并不会对合同目的的实现产生实质影响。

法律依据：

《商品房销售管理办法》

第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条　对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购

房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

董轩，联系方式：15638556218（微信同），中共预备党员，河南首策律师事务执业律师，知识产权业务团队负责人。2014年6月毕业于河南师范大学物理学专业，取得理学学士学位，2017年6月毕业于华东政法大学法律(非法学)专业，取得法律硕士学位。执业期间，专注民事纠纷业务，主要包括知识产权侵权纠纷、民事合同纠纷、劳动争议等，以专业赢信任，以责任获尊重。

（作者：董轩 审核：吴晔方）